Bausparvertrag: Was kostet er und wann lohnt er sich?

Ein Bausparvertrag kostet bei einer Bausparsumme von 50.000 Euro einmalig 500 bis 800 Euro Abschlussgebühr, und bis das Mindestguthaben erreicht ist, vergehen bei der üblichen Sparrate rund 8 bis 9 Jahre; der Zuteilungszeitpunkt selbst ist nicht vorhersagbar. Der Vertrag verbindet eine Sparphase mit einem Anspruch auf ein Darlehen, dessen Zins schon beim Abschluss feststeht. Die staatliche Wohnungsbauprämie beträgt höchstens 70 Euro im Jahr, wird nur bis zu einer Einkommensgrenze gezahlt und gleicht die Gebühr nur langsam aus.

Die Zahlen stammen überwiegend vom Bundesbauministerium (BMWSB); aktuelle Guthaben- und Darlehenszinsen einzelner Bausparkassen sind nicht berücksichtigt, weil sie je Tarif stark abweichen und vor Abschluss in der Tarifpreisliste nachzulesen sind.

Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Vor einem Abschluss sollten Vertragsbedingungen und Tarifpreisliste der jeweiligen Bausparkasse geprüft werden.

Was ist ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag ist ein Vertrag mit einer Bausparkasse über eine festgelegte Bausparsumme. Der Bausparer zahlt zunächst ein, bis ein Mindestguthaben erreicht ist. Danach hat er Anspruch auf ein Bauspardarlehen, das die Differenz zur Bausparsumme abdeckt. Beide Zinssätze, für das Guthaben und für das Darlehen, werden bei Vertragsabschluss festgeschrieben.

Das Produkt zielt auf Wohneigentum: Kauf, Bau, Umbau oder Modernisierung. Nach Angaben des BMWSB setzen 50 % der Immobilienerwerber Bausparmittel ein; im Schnitt stammt ein Drittel der Mittel für selbstgenutztes Wohneigentum aus Bausparverträgen. Als alleinige Finanzierung taugt der Vertrag dagegen kaum, denn die Tilgungsraten des Bauspardarlehens sind so hoch, dass eine vollständige Eigenheimfinanzierung allein damit faktisch nicht möglich ist.

Die drei Phasen: Sparen, Zuteilung, Darlehen

Die Zahlen folgen den Angaben des BMWSB und sind für die Bausparsumme von 50.000 Euro umgerechnet.

Das Mindestguthaben liegt laut BMWSB bei 40 bis 50 % der Bausparsumme, der Regelsparbeitrag bei 4 Promille der Bausparsumme monatlich. Bei 50.000 Euro sind das 20.000 bis 25.000 Euro Guthaben und 200 Euro Monatsrate. Bei 40 % sind rund 8 Jahre nötig, bei 50 % rechnerisch gut 10 Jahre; das BMWSB-Beispiel mit 40 % liegt bei 8 Jahren und 6 Monaten.

Wichtig ist die Unterscheidung: Die Sparphase endet nicht schon, wenn die Hälfte der Summe zusammen ist. Neben dem Mindestguthaben muss die Bausparkasse den Vertrag auch zuteilen, und das hängt von einer Bewertungszahl ab. Den Zeitpunkt kann bei Abschluss niemand vorhersagen; Bausparkassen dürfen laut BMWSB keine verbindliche Zusage machen.

Wie lange dauert die Zuteilung?

Das BMWSB rechnet ein Beispiel vor: Bei 100.000 Euro Bausparsumme, 40 % Mindestguthaben, 400 Euro Monatsrate und 1.000 Euro Abschlussgebühr ist das Mindestguthaben nach rund 8 Jahren und 6 Monaten erreicht.

Auf 50.000 Euro übertragen ergibt sich dieselbe Größenordnung. Das Mindestguthaben beträgt 50.000 × 0,4 = 20.000 Euro, die Rate 200 Euro. Ohne Zinsen und Gebühr wären 20.000 / 200 = 100 Monate nötig, also gut 8 Jahre. Das BMWSB-Beispiel kommt auf 102 Monate, weil Gebührenabzug und Zinsen den Zeitpunkt verschieben. Weil Summe und Rate im gleichen Verhältnis stehen, ändert die Vertragsgröße die Dauer bei Regelsparrate kaum.

Ein Bauspardarlehen kann in Anspruch genommen werden, sobald das Mindestguthaben erreicht ist und die Bausparkasse den Vertrag zugeteilt hat. Der Zeitpunkt der Zuteilung ist bei Abschluss nicht vorhersagbar.

Kosten: Abschlussgebühr, Kontogebühr, Zinsen am Beispiel 50.000 €

Die größte Einzelposition ist die Abschlussgebühr. Das BMWSB nennt 1 bis 1,6 % der Bausparsumme. Sie wird auf die gesamte Bausparsumme erhoben.

Hinzu kommen je nach Tarif Kontoführungsgebühren und der Zinsunterschied zwischen Guthaben und Darlehen. Beide Zinssätze stehen bei Abschluss fest; die Guthabenverzinsung fällt dabei niedrig aus, was die Zinssicherung teurer macht. Konkrete Sätze sind tarifabhängig und der Tarifpreisliste zu entnehmen. Die Zinssicherung hat also einen Preis: die Abschlussgebühr und die niedrige Verzinsung während der Sparphase.

Staatliche Förderung: Wohnungsbauprämie und Sperrfrist

Die Wohnungsbauprämie beträgt 10 % auf höchstens 700 Euro Jahreseinzahlung bei Alleinstehenden, bei Ehepaaren 10 % auf höchstens 1.400 Euro. Das ergibt maximal 70 beziehungsweise 140 Euro im Jahr. Die Einkommensgrenze liegt beim zu versteuernden Einkommen bei 35.000 Euro (Alleinstehende) beziehungsweise 70.000 Euro (Ehepaare); die Mindesteinzahlung beträgt 50 Euro im Jahr. Diese Werte beruhen auf Angaben zur aktuellen Rechtslage; verbindlich sind die gesetzlichen Vorgaben und die Auskunft der Bausparkasse.

Für Verträge mit Prämie nach 2008 gilt eine Bindung: Die Prämie muss zurückgezahlt werden, wenn das Geld nicht wohnwirtschaftlich verwendet wird. Ausnahmen bestehen laut BMWSB unter anderem, wenn frühestens sieben Jahre nach Abschluss darüber verfügt wird und der Abschluss vor dem 25. Geburtstag lag.

Rechnung: Wann gleicht die Prämie die Gebühr aus?

Von den 2.400 Euro Jahreseinzahlung sind bei Alleinstehenden nur 700 Euro prämienbegünstigt. Die Prämie liegt damit bei höchstens 70 Euro im Jahr. Um die Abschlussgebühr zu decken, braucht sie 500 / 70 ≈ 7,1 Jahre (bei 1 %) bis 800 / 70 ≈ 11,4 Jahre (bei 1,6 %). Das gilt ohne Berücksichtigung von Guthabenzinsen und ohne die Arbeitnehmer-Sparzulage. Wer die Einkommensgrenze überschreitet, erhält gar keine Prämie, und die Gebühr bleibt unausgeglichen.

Zur Arbeitnehmer-Sparzulage und zu vermögenswirksamen Leistungen nennen Quellen unterschiedliche Beträge. Hier sollte der Arbeitgeber oder die Bausparkasse die aktuellen Höchstgrenzen nennen.

Für wen lohnt es sich, für wen nicht?

Der Vertrag passt, wenn ein Immobilienvorhaben in absehbarer Zeit ansteht, ein Zins heute gesichert werden soll und die Prämie mitgenommen werden kann. Er passt auch als Baustein im Mittelfristbereich: Die VR-Bank etwa ordnet Bausparverträge den mittelfristigen Vorhaben beziehungsweise risikoarmen Anlagen zu, neben einer Reserve von 2 bis 3 Monatsausgaben.

Weniger geeignet ist er in diesen Fällen:

• Kein konkretes Bauvorhaben in Sicht: Die Abschlussgebühr fällt an, der Nutzen des Darlehens wird nie gezogen.
• Einkommen über der Prämiengrenze: Ohne Wohnungsbauprämie fehlt der wichtigste staatliche Ausgleich.
• Vorzeitige Kündigung: Wer das Geld nicht wohnwirtschaftlich einsetzt, muss die Prämie zurückzahlen. Eine Ausnahme besteht unter anderem bei einer Verfügung frühestens sieben Jahre nach Abschluss, wenn der Abschluss vor dem 25. Geburtstag lag.
• Vollfinanzierung geplant: Das Bauspardarlehen allein trägt keine komplette Finanzierung, ein Hauptdarlehen bleibt nötig.
• Kurzfristiger Bedarf: Die Zuteilung ist nicht planbar und kann 8 bis 9 Jahre oder länger dauern.

Ist ein Bausparvertrag aktuell noch sinnvoll?

Das hängt vom Zinsumfeld und vom eigenen Vorhaben ab. Als Argument gilt, dass Bausparen sinnvoll sei, wenn steigende Zinsen befürchtet werden. Das stimmt nur eingeschränkt: Die Zinssicherung kostet Abschlussgebühr und eine niedrige Guthabenverzinsung. Ob sie sich lohnt, zeigt erst der Vergleich des garantierten Darlehenszinses mit dem erwartbaren Marktzins zum Zeitpunkt der Zuteilung. Dieser Vergleich fehlt in vielen Ratgebern, weil er sich nur mit konkreten Tarifwerten durchrechnen lässt.

Alternativen zur Zinssicherung

Für die Zinssicherung gibt es Alternativen mit anderer Kostenstruktur.

Konkrete Konditionen aller drei Instrumente ändern sich laufend; für die Tabelle wurden bewusst keine Prozentwerte angesetzt, weil sie ohne aktuellen Marktbezug irreführen würden. Wer zwischen den Varianten entscheidet, sollte mindestens drei Angebote einholen und die Gesamtkosten über die Zinsbindung vergleichen, einschließlich Gebühren.

Worauf vor Abschluss zu achten ist

• Bausparsumme so wählen, dass das Vorhaben realistisch gedeckt wird, aber nicht überdimensioniert, denn die Abschlussgebühr wächst mit der Summe.
• Tarifpreisliste lesen: Guthabenzins, Darlehenszins, Kontogebühr, Mindestguthaben, Zuteilungsbedingungen.
• Einkommensgrenze der Wohnungsbauprämie prüfen, bevor die Förderung eingeplant wird.
• Rückzahlungsrisiko der Prämie bei vorzeitiger Kündigung einkalkulieren.
• Liquiditätsreserve vorher sicherstellen: 2 bis 3 Monatsausgaben sollten unabhängig vom Bausparvertrag verfügbar sein.

Fazit

Ein Bausparvertrag lohnt sich vor allem für Sparer mit einem konkreten Immobilienvorhaben in acht bis zehn Jahren, einem Einkommen unter der Prämiengrenze und dem Wunsch nach planbarem Darlehenszins. Bei 50.000 Euro Bausparsumme liegen die Fixkosten bei 500 bis 800 Euro, und die Prämie von höchstens 70 Euro im Jahr braucht 7 bis 11 Jahre, um sie auszugleichen. Wer kein Bauvorhaben hat oder die Prämie nicht erhält, sollte die Alternativen zur Zinssicherung prüfen. Vor jedem Abschluss sollten Tarifpreisliste und mindestens ein Alternativangebot zur Zinssicherung verglichen werden.

Quellen

• Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) · Bausparen · Abruf 10/2026 · bmwsb.bund.de
• steuerschroeder.de · Wohnungsbauprämie 2026: Neue Vordrucke für den Antrag (zur BMF-Bekanntmachung vom 09.09.2026) · Abruf 10/2026 · steuerschroeder.de
• Volksbanken Raiffeisenbanken · So finden Sie sichere Geldanlagen · Abruf 10/2026 · vr.de